La normativa de propiedad horizontal en Colombia continúa regulada principalmente por la Ley 675 de 2001.
Sin embargo, durante 2026 los principales cambios que impactan a las copropiedades no se encuentran en el régimen de propiedad horizontal, sino en las obligaciones tributarias y de información exógena ante la DIAN.
Por esta razón, administradores, revisores fiscales, contadores y consejos de administración deben prestar especial atención a los nuevos requerimientos relacionados con medios magnéticos, retenciones e ingresos derivados de la explotación económica de bienes comunes.
1. La Resolución 227 de 2025 actualiza las reglas de información exógena
Para la presentación de la información exógena correspondiente al año gravable 2025, que se reporta durante 2026, la DIAN expidió la Resolución 227 de 2025, mediante la cual se consolidan y actualizan las especificaciones técnicas, formatos y anexos requeridos para el reporte de medios magnéticos.
Esta actualización obliga a las copropiedades a revisar:
- Los formatos aplicables según su obligación tributaria.
- Las nuevas estructuras de los archivos XML.
- Los conceptos y validaciones exigidos por la DIAN.
- Los cambios en los anexos técnicos para la presentación de la información.
Una validación incorrecta o la omisión de información puede generar sanciones por extemporaneidad, inconsistencias o no presentación.
2. Continúa la obligación de reportar la explotación económica de bienes comunes
Uno de los aspectos más relevantes para las propiedades horizontales comerciales, industriales y mixtas es la obligación de reportar la explotación económica de bienes y áreas comunes mediante el Formato 2743.
Este reporte permite a la DIAN identificar los bienes comunes que generan ingresos dentro de la copropiedad, tales como:
- Arrendamiento de terrazas para antenas de telecomunicaciones.
- Instalación de vallas publicitarias.
- Alquiler de salones comunales.
- Parqueaderos explotados económicamente.
- Arrendamiento de espacios o áreas comunes.
La información reportada incluye datos relacionados con la ubicación del inmueble, tipo de propiedad horizontal y características de los bienes o áreas explotadas.
3. Mayor control sobre los ingresos de las copropiedades
La DIAN continúa fortaleciendo los cruces de información entre las declaraciones tributarias y los reportes de información exógena.
Por esta razón, los ingresos obtenidos por la explotación económica de zonas comunes reciben cada vez mayor seguimiento por parte de la administración tributaria.
Es importante recordar que:
- Las cuotas ordinarias de administración no constituyen ingresos gravados con IVA.
- Determinadas actividades de explotación económica pueden generar obligaciones en materia de IVA, retención en la fuente e información exógena.
- Los ingresos reportados por terceros deben coincidir con la información suministrada por la copropiedad.
Una diferencia entre estos reportes podría derivar en requerimientos por parte de la DIAN.
4. Las propiedades horizontales también pueden estar obligadas a presentar exógena
Existe la creencia de que las propiedades horizontales no tienen obligaciones de medios magnéticos. Sin embargo, muchas copropiedades sí deben presentar información exógena cuando cumplen determinadas condiciones.
Entre las situaciones más comunes se encuentran:
- Superar los topes establecidos por la DIAN.
- Actuar como agentes de retención.
- Realizar pagos a proveedores sujetos a reporte.
- Tener personal contratado o empleados directos.
- Desarrollar actividades económicas complementarias.
Por esta razón, es indispensable revisar anualmente si la copropiedad se encuentra obligada a reportar información exógena.
5. Aspectos que deben revisar las copropiedades durante 2026
Como parte de una adecuada gestión tributaria, recomendamos verificar:
✔ Formato 1001 – Pagos o abonos en cuenta y retenciones practicadas.
✔ Formato 2276 – Información de rentas de trabajo cuando existan empleados.
✔ Formato 2743 – Explotación económica de bienes y áreas comunes.
✔ Certificados de retención emitidos durante el año gravable 2025.
✔ Contratos de arrendamiento o aprovechamiento económico de zonas comunes.
✔ Tratamiento tributario de ingresos gravados y no gravados.
Conclusión
Aunque en 2026 no existen reformas significativas a la Ley 675 de 2001, sí se presentan importantes retos para las propiedades horizontales en materia tributaria y de medios magnéticos.
La actualización de la información exógena mediante la Resolución 227 de 2025, el control sobre la explotación económica de bienes comunes y el fortalecimiento de los cruces de información por parte de la DIAN hacen indispensable que las copropiedades revisen oportunamente sus obligaciones fiscales.
Una adecuada planeación tributaria y el cumplimiento oportuno de los reportes permitirán minimizar riesgos de sanciones y garantizar una correcta gestión administrativa y contable de la copropiedad.
¿Su propiedad horizontal está preparada para cumplir con las obligaciones tributarias y de información exógena de 2026?
Realizar una revisión preventiva puede evitar contingencias y requerimientos futuros por parte de la DIAN.